乐川律师成功案例——合同中应如何约定违约金？

近期，乐川律师成功处理了一例房屋租赁合同纠纷案件，最大限度维护了委托人的合法权益，避免了委托人遭受不必要的财产损失。

原告以被告多次迟延支付租金为由，起诉被告按合同约定支付约133万元的违约金。上海乐川律师事务所作为被告方的代理律师，通过梳理证据和对于法律的正确应用，最终使得双方以被告支付2万元违约金作为最终的处理结果。

在本案的处理过程中，乐川律师们发现，合同中应当如何进行违约金的约定困扰着广大的用户群体们。若约定的高了，可能会被人民法院依法予以调整；但约定的低了，可能无法弥补损失，不利于保护自身合法权益。既然133万的违约金能被调整为2万，那么在合同中，到底应当怎么去约定违约金呢？乐川律师将结合本案为大家解答疑惑。

案例分析

案情概述：

本案中，原告与被告签订《厂房租赁合同》，合同中约定：原告将厂房出租给被告，租期5年；租金按季支付、先付后用；被告逾期30日未超过60日未支付租金，每日支付年租金0.2%的违约金，逾期超过60日，原告有权解除合同并要求年租金25%的违约金；原告迟延交付厂房，每迟延1日，按年租金0.2%支付违约金，迟延超过30日，被告有权解除合同并要求年租金25%的违约金。

在合同的履行过程中，被告确实存在数次逾期支付房租的行为，但在合同解除前都已经足额完成支付。

原告起诉被告多次迟延支付租金，主张被告按合同约定支付约133万元违约金和10万元律师费。

案件争议焦点：

双方争议的焦点是违约金的数额。

原告认为合同系双方的真实意思表示，违约金条款用来约束双方，是公平合理的，被告逾期支付房租，应当按照合同约定支付约133万元的违约金。

被告抗辩，虽然被告有逾期支付租金的行为，但全部租金均在合同解除前支付完毕，原告主张的违约金数额“过分高于”实际损失，因此应当予以减少。但原告也未对实际损失进行举证，双方可以预见的损失主要为逾期利息损失，所以违约金应当减少到原告利息损失上浮30%比较合理。根据人民银行的一年期存款利率1.5%，原告的利息损失约为2573元。

乐川律师分析：

违约金应当如何约定？

1、违约金约定过高或过低的调整

合同是双方意思自治的体现，可以对于违约金进行约定，但这种约定并不是毫无限制的，当一方提出抗辩时，过高或过低的违约金都不会得到支持。违约金的数额只有位于实际损失的合理上下浮动范围时，才会受法律保护。如在本案中，《厂房租赁合同》约定的违约金分别约定为每日支付年租金0.2%和年租金的25%，据此标准算下来的违约金数额分别为133万和12.5万，而每年的租金只有50万，合同的总标的也只有300万，以此标准计算得出的违约金明显过分高于原告的实际损失。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。

根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第28条，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。

因此，合同违约金的约定数额不能低于实际损失，否则守约方很可能主动要求法院调整，但也不要超过实际损失的30%，否则法院会积极行使职权主动调整。值得注意的是，有时30%的比例也并非“一刀切”的标准，还要基于实际损失，兼顾合同履行情况、过错程度和预期利益、缔约地位强弱等因素进行判断和权衡。

2、违约金过高或过低的救济方式

对于约定过高或过低的违约金，当事人可以直接请求法院对违约金的数额进行调整，也可以通过反诉或者抗辩的方式请求，围绕违约事实、违约程度、违约天数、解决问题态度等方面举证，证明相关损失大于或者小于合同约定的违约金数额。

实务中，对违约金过高的约定进行调整比较常见的情形主要有：（1）买卖合同、房屋租赁合同约定的逾期付款违约金，如约定一方逾期付款的，自逾期之日起每日按合同金额的5‰计算等；（2）物业服务合同中约定的物业费滞纳金和违约金，如迟延一日按应交物业费的1‰支付违约金等。

3、违约金建议的约定标准

基于我国法律对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，违约金目的是弥补守约方的损失。关于违约金的计算标准，乐川律师建议约定为每日合同标的额的0.5‰—0.7‰，即万分之五——万分之七之间范围浮动。

如果之后双方产生纠纷进行到诉讼阶段，以此标准能够有效避免因违约金过高而得不到法院支持的不利情形发生，省时省力。

4、相关法律规定

1、《中华人民共和国合同法》第114条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第28条  

当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

4、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第16条  

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

5、《保障中小企业款项支付条例》（国务院令第728号）第15条

机关、事业单位和大型企业迟延支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率有约定的，约定利率不得低于合同订立时1年期贷款市场报价利率；未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息。

6、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）

第50条 违约金过高标准及举证责任

认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。